On fait comment pour réussir son placement locatif

Petite introduction

Investir sur l’immobilier locatif consiste à se payer un local afin de le re-louer afin de percevoir des revenus surplusaires et de se bâtir un héritage.

L’économie d’impôt résultant de l’investissement peut être améliorée par des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. En réalité, en échange d’une promesse de location, le législateur ou le gouvernement permet aux imposables de bénéficier de déductions fiscales. Les programmes d’exonération fiscale adaptés profitent à tout imposable qui paie des impôts, car ils peuvent être utilisés afin de bénéficier d’un local à taux réduit.

Le placement pour louer est le seul instrument permettant de bâtir un héritage financé à crédit, dont les trois quarts sont payés par le locataire et un quart par des économies d’impôts. Il existe divers types d’instruments d’investissement locatif , dont le Malraux, le Censi Bouvard et le Pinel.

Faire un investissement locatif permet d’agrandir facilement son héritage et de bénéficier, une fois l’achat récupéré , d’un surplus de revenu notable. À condition de faire les bons choix.

Au cas où vous désirez plus d’informations sur un placement locatif, vous pouvez joindre un conseiller en investissement rapidement.

1. Sélectionnez un territoire géographique porteur afin de votre investissement locatif et étudiez le marché

Choisissez une agglomération dont la démographie est en augmentation, où les transports publics sont adéquats et où les entreprises sont au service de la communauté. Vérifiez la proximité d’écoles ou même d’universités avant d’acheter un appartement de quatre pièces, par exemple, afin de pouvoir le conseiller à une famille ou à des étudiants en colocation.

Consultez les annonces afin de connaître le taux de locals vacants sur le quartier choisi et les tarifs pratiqués à la location. Un bien proposé trop cher se loue plus difficilement qu’un autre et ses occupants le quittent à la première occasion. De plus, prenez en compte le bassin d’emplois aux alentours et les grandes industries pouvant être situées à proximité car cela peut être une garantie afin de re-louer votre bien.

Comme sur tout investissement immobilier locatif, la règle fondamentale à suivre est le choix stratégique de position du bien : il doit s’agir d’un territoire où la demande locative est forte, seule façon de pérenniser le placement en terme d’occupation et de plus-value à la revente. Comparez les perspectives de plus-value entre les régions car elles peuvent être moins intéressantes sur certaines régions où le prix du m2 est déjà élevé lors de l’acquisition.

2. Achetez un local c’est avant tout un investissement

Ne faites pas intervenir votre affect sur la sélection de votre bien. En réalité celui-ci ne sera pas votre résidence principale et trop d’affectif afin derait vous faire perdre de vue votre objectif premier : la recherche d’un investissement rentable. La sélection de votre bien déchargée d’affect, vous multiplierez vos chances que le local plaise à d’autres et trouverez plus facilement preneur… Le bien doit être louable ! N’oubliez pas votre objectif : n’achetez pas sur une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants ! Rendez-vous sur place avant d’se payer, afin de vous rendre compte par vous même de la situation du bien et des commodités alentours !

3. Ne voyez pas trop grand et diversifiez vos investissements

Avec un apport réduit (10 %) et un emprunt limité à 20 ans, votre effort mensuel doit rester faible. N’oubliez cependant pas que le prix au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l’achat… mais aussi à la location. Cette précaution alliée à une diversification des investissements vous permet en cas de problèmes, loyers impayés notamment, de ne pas avoir mis tous vos œufs sur le même panier et donc de gérer le problème plus aisément.

En matière de placement immobilier, rappelez vous que la plus value est faite sur le prix d’achat et non sur le prix de revente ! Il est donc absolument indispensable de bien se payer !

4. Ne cherchez pas de rentabilité excessive et pensez plutôt défiscalisation

Compte tenu des performances des placements classiques, un rendement de 3 à 4 % est très convenable. Par ailleurs, un investissement immobilier prend toujours de la valeur à long terme. Avec le dispositif Pinel, vous déduirez une partie de vos impôts, sur six, neuf ou douze ans : un calcul intéressant, même si les loyers de ces locals, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne. Les montages financiers vous permettront alors d’étudier les taux d’intérêts, les différents types de prêts, de faire appel aux différentes lois de défiscalisation immobilière, ainsi que de trouver le placement adapté en prenant compte des risques possibles (notamment sur le placement sur l’ancien, des travaux sont habituellement à prévoir).

5. Sélectionnez votre locataire et votre promoteur

Pour trouver le « bon » locataire qui paiera régulièrement son loyer et qui ne dégradera pas le bien en location, le bailleur doit demander certains justificatifs afin de minimiser les risques et arrêter son choix en toute connaissance de causes.

Pour un loyer inférieur à un tiers des revenus, vous avez la possibilité de demander une caution solidaire. En cas de colocation, demandez une caution afin de l’intégralité du loyer à chaque participant … avoir un maximum de garanties est toujours mieux.

Du côté du promoteur qui vend le bien, vérifiez sa notoriété, s’il respecte bien les normes en vigueur ainsi que le taux de mixité des résidences (la règle des 3/3 avec 1/3 des locals proposés à le placement, 1/3 en locals sociaux et le tiers restant en résidences principales).

6. Confiez votre bien en gestion à une agence

La gestion locative est une prestation relevant notamment de la compétence des agences immo, des notaires ou des syndics. Elle peut être définie comme l’ensemble des activités qui visent à optimiser le rendement économique d’un héritage immobilier. Une agence vous déchargera des soucis, des démarches et assurera bien plus efficacement que vous, le recouvrement d’éventuelles créances . Des avantages qui compensent largement les honoraires qu’elle vous demandera : 5 à 10 % des loyers charges comprises. Par ailleurs, ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers.

7. Souscrivez une garantie

La Garantie Locative est une assurance qui vous garantit le versement des loyers de votre bien immobilier. Vous êtes ainsi assuré de rentabiliser votre investissement.

Vous devez obtenir une garantie locative pour chaque bien que vous souhaitez protéger. Vous avez le choix entre une assurance loyers impayés classique ou la nouvelle garantie mondiale des risques locatifs (qui couvre les dettes jusqu’à 70 000 € par pied-à-terre et les dégradations jusqu’à 7 700 €). Contactez une compagnie d’assurance et attendez-vous à payer de 1,5 à 2 euros par mois

Conclusion

L’investissement locatif est une étape cruciale dans la réussite d’un patrimoine. Cependant, il est essentiel de faire un choix judicieux lors de la réalisation de celui-ci afin qu’il soit couronné de succès. En conséquence, l’investissement locatif vous fournira une source de revenus supplémentaires assurée.